mar 9, 2010

BURBUJA INMOBILIARIA ESPAÑA/EE.UU

Tanto España como Estados Unidos se están viendo afectadas por una tremenda burbuja inmobiliaria pero la nuestra por desgracia nos va a costar mucho más tiempo digerir, debido a que existen diferencias fundamentales entre ambos países en la contemplación de los créditos hipotecarios:

En España un crédito hipotecario es simplemente un crédito que se concede tomando como prenda un bien inmobiliario en garantía de la devolución del mismo.  Es perfectamente posible que cuando el deudor deja de pagar las cuotas mensuales y la vivienda sale a subasta, si en la misma el banco acreedor no recauda el dinero suficiente para saldar la deuda, la deuda persista y al deudor moroso le sigan reclamando dinero a pesar de haber perdido sus bienes. No solo es posible sino que es lo que procede conforme a Derecho; lógicamente el banco quiere cobrar y cuanto mayor sea el número de bienes con los que se responda mejor. Así, el deudor responde con todo su patrimonio presente o futuro ( Art 1911 CC), y cuando hipoteca, responde además especial y preferentemente con el bien hipotecado.

No sólo eso sino que en ocasiones, los que le han avalado el crédito hipotecario, observan como sus bienes hipotecarios son también devorados en otra subasta judicial forzosa, posterior a la primera pero también inexorable.

En Estados Unidos las cosas son muy diferentes:

Cuando un deudor no puede seguir pagando la hipoteca, resulta que la vivienda es el único bien que el banco acreedor puede quitarle y, tanto si en la subasta se recauda dinero suficiente para saldar la deuda como si no es así, una vez acabada la subasta el deudor deja de pagar la penitencia. El banco no puede dirigirse contra ningún bien más, independientemente del patrimonio que tenga el deudor.

Esto explica la actitud de muchos inmigrantes que, ante la imposibilidad de seguir pagando sus cuotas mensuales, se han acercado a las sucursales bancarias con las llaves en la mano creyendo que con entregar las viviendas estaba todo arreglado.

La realidad es que aquí también hay amparo legal para hacerlo, si existiese voluntad por las dos partes, pero obviamente los bancos no van a utilizar esta figura desconocida para el gran público, Hipoteca de Responsabilidad Limitada, Art. 140 Ley Hipotecaria, si no se les impone de manera coercitiva.

No olvidemos que la Hipoteca es una forma de garantía real, que nació en el Derecho Romano, que inicialmente recaía sobre inmuebles, sin desplazamiento de la posesión, y se limitaba únicamente al bien, si no me pagas, me quedo con la finca y tan amigos. Con el tiempo se fue perfeccionando, siempre en beneficio del acreedor que es el que concurre en la posición de fuerza, debido a que la necesidad la tiene el deudor.

Pero debido a nuestra legislación existente, los bancos se han vuelto locos repartiendo el dinero como quien reparte caramelos a la puerta de un colegio; es cierto que no obligaron a nadie a pedir esos créditos y que las escrituras hipotecarias están para ser leídas desde la primera cláusula hasta la última, pero también es cierto que si la recuperación de los créditos dependiera exclusivamente de la correcta tasación de los bienes a hipotecar, otro gallo hubiera cantado.

Por ello, si queremos evitar la próxima burbuja inmobiliaria (en España hay un sentimiento de propiedad muy arraigado) se hace necesaria una reforma hipotecaria, para que los créditos hipotecarios estén vinculados exclusivamente al bien hipotecado.

Además, sería conveniente que el dinero prestado no sobrepase el límite del 70 % de la tasación, que el período de la hipoteca no sobrepase los 20 años, etc.

Veremos qué nos depara el futuro…

5 Respuestas a “BURBUJA INMOBILIARIA ESPAÑA/EE.UU”

  1. ferdomal dice:

    La verdad que se ha juntado la necesidad, la avarcia del ser humano y del mercado, la codicia de los bancos, la pasividad de los órganos reguladores (Banco de España) y el desconocimiento de las consecuencias de un posible impago.

    Creo que tardaremos tiempo en digerirlo…

  2. kemador dice:

    la información, muy genérica, la saqué de la página web del colegio de abogados de Baltimore.
    Los criterios que seguían para decir hasta donde podía llegar la cuantía que se podía seguir reclamando por el deficiency judgement eran muy variados, puesto que la legislación al respecto es responsabilidad estatal y no federal. Pero me llamó la atención que algunos se referían a las posibilidades económicas del moroso y su entorno, el valor de mercado de la finca. Casi todas se referían a una valoración “equity”, que por lo que he podido entender es una figura semejante a la equidad en derecho español.
    Eso en los casos en los que hay restricción, porque, como he dicho, en muchos otros no hay ninguna restricción, y el deficiency judgement se concedía sin límite alguno de cuantía.
    Es cierto que en un sistema de protección social tan fuerte como el nuestro sería deseable una intervención estatal para evitar este trauma; pero también es cierto que todo el mundo se metió en el lío en que ahora nos encontramos con una mezcla de ignorancia, dejadez y un poco de codicia (tanto por parte de los bancos, como de los clientes que deseaban enormes sumas de dinero sin tener en cuenta las consecuencias).
    En defensa del artículo, diré que, según lo que he podido ver en las páginas legales USA, pocas veces se recurre a la figura del deficiency judgment. Lógico, ya que el deudor que no ha podido salvar su casa, dificilmente tiene bienes para poder responder del resto de la responsabilidad pendiente. Y en los USA los costes judiciales son grandes.
    Aquí ocurre algo parecido. Aun cuando no se aplique la restricción del art. 140 LH, el subsiguiente procedimiento de ejecución por la responsabilidad personal del préstamo, no va a ser nada fructífero, puesto que si no ha habido patrimonio para salvar la vivienda, no habrá patrimonio para responder por el resto.

  3. ferdomal dice:

    Buenos días Kemador,

    Entiendo que el post habla de manera muy general, a manera de reseña, pero, ¿me podías indicar como se restringe hasta cierta cantidad..?

    Porque lo que es seguro, es que en España se cobran hasta el último céntimo y aquí debería intervenir el gobierno; de lo contrario, la sangría será bestial y la economía sumergida no dejará de crecer.

    Pero es sólo una opinión y también es cierto que la gente “libremente” se ha metido en esta locura..

  4. kemador dice:

    este artículo no es exacto. En los USA, sí que se permite seguir contra los bienes del deudor, en el caso de de que la ejecución de la hipoteca no haya sido suficiente para satisfacer el crédito garantizado por la hipoteca. La figura legal se denomina deficiency judgement.
    Está permitido, en los siguientes estados:
    Alabama, Alaska, Connecticut, Delaware, District of Columbia, Florida, Hawaii, Illinois, Indiana Kentucky Louisiana Maryland Massachusetts Missouri New Hampshire Ohio Rhode Island Tennessee Virginia Washington Wyoming
    y se permite, pero restringida hasta cierta cantidad, o bien a que se ejecute en un procedimiento judicial, en el resto de estados.

  5. ferdomal dice:

    Lo que parece claro, es que los americanos son muchos más prácticos que los europeos y no digamos de los españoles. Hacen suya la lógica ….


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